قیمت مسکن ارزان می گردد؟ - مجله 10 از 10

جهت دریافت خدمات درب ورودی ساختمان ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

امروزه التهاب بازار مسکن و افزایش قیمت، خانوارها را در تنگا قرار داده و تامین یک سقف را به معضل جدی برای آنها تبدیل نموده است. طبق آماری بانک مرکزی در خردادماه امسال هر متر خانه در تهران نسبت به همین ماه در سال گذشته تا بیش از 42 درصد گران شده است. از سوی دیگر آنالیز شرایط نرخ اجاره بها نیز نشان می دهد که بازار با رشد روبرو بوده و آن طور که معین است برنامه ریزی ها و سیاست های دولت هم تا کنون نتوانسته دوای درد این بخش از اقتصاد باشد و مسائل همچنان با قوت بر جای خود باقی مانده است.

این در حالی است که التهاب بازار مسکن و افزایش روزافزون قیمت ها بار دیگر دولت را به فکر اقداماتی برای کنترل بازار انداخته است. اخیرا سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی از تهیه طرحی دو فوریتی برای ساماندهی بازار مسکن اطلاع داد. سید البرز حسینی در گفت وگو با ایسنا، دراین باره گفت: در مورد ساماندهی بازار مسکن طرح دو فوریتی آماده شده و یکشنبه بعدی در اولین جلسه کمیسیون مورد بحث و آنالیز قرار خواهد گرفت.

موضوع طرح دو فوریتی برای کنترل بازار مسکن در حالی مطرح می‫شود که بسیاری از کارشناسان معتقدند راهکارها و طرح های دستوری نمی تواند مسائل در بازار را سامان دهد.

زیان سیاست های دستوری بیشتر از سود است

راهکارهای دستوری به یک طرح دو فوریتی محدود نمی شود و اخیرا رئیس جمهور از معین سقف برای اجاره بها اطلاع داده است. حسن روحانی، در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا درخصوص افزایش اجاره بها گفت: اجاره بهای مسکن خیلی از مستاجران را تحت فشار قرار داده است. مقرراتی گذاشتیم که اضافه اجاره بها در تهران بیش از 25 درصد، در کلانشهرها بیش از 20 درصد و در سایر شهرها بیش از 15 درصد ممنوع باشد.

حال با توجه به این مسائل مهم ترین پرسش این است که معین سقف برای اجاره بها، طرح های دوفوریتی و کنترل های دستوری تا چه میزان می تواند بازار را به تعادل برساند؟

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن معین سقف و سیاست های دستوری را راهکاری بیهودی برای تنظیم بازار مسکن دانست و در این باره گفت: هر از چندگاهی سیاست هایی را برای کنترل بازار مسکن مطرح می نمایند. اگر منظور از کنترل، نرخ گذاری و سیاست دستوری برای کاهش قیمت ها باشد، می توان با اطمینان گفت که در بازار مسکن اینگونه روینمودها کارا و موثر نبوده و زیان آن بیشتر از سودش خواهد بود. ممکن است که این سیاست گذاری های دستوری در بازارهای دیگر کمی تاثیرگذار باشد، هرچند که فعالان مالی در بخش های مختلف معتقدند حتی در بازارهای دیگر هم نظارت های دستوری جوابگوی مسائل نخواهد بود و تا کنون نتیجه درخشانی از این قبیل سیاستگذاری ها مشاهده نشده اشت، اما قطعا در بازار مسکن نتیجه ای به همراه نخواهد داشت. بخش مسکن بازاری رقابتی بوده، عرضه نمایندگان و متقاضیان متعددی دارد، بازار ناهمگنی است که به دلیل ماهیت عرضه نمایندگان، متقاضیان و ماهیت کالایی که معامله می شود قابلیت قیمت گذاری ندارد، بنابراین باید بدانیم که دستور در این بازار بی معنا خواهد بود.

وی با اشاره به طرح دو فوریت برای ساماندهی بازار مسکن که اخیرا مطرح شده است، ادامه داد: اخیرا صحبت از طرح دو فوریت برای ساماندهی بازار مسکن به میان آمده است، این عنوان نشان می دهد که این نگاه، نگاه درستی به مسائل و مسائل بازار نیست. مسئله مسکن را نمی توان با فوریت آنالیز کرد، چه برسد با دوفوریت. مباحث درخصوص مسکن مسئله امروز و دیروز نبوده و ما سالیان سال است با آن روبرو هستیم. از لحظه ای که تصمیم گرفته می شود ملکی در بازار عرضه شود تا روزی که به عرضه برسیم چند سال طول می کشد پس چگونه می توان با سیاستگذاری هایی در قالب فوریت جوابگوی مسائل باشیم؟ مسائلی که بخواهد در قالب فوریت ریتم بازار را تغییر دهد قطعا در بلندمدت ایجاد بحران و مشکل خواهد نمود. چراکه با اینگونه سیاست ها تعادل بازار دست کاری خواهد شد و با مداخلات نسنجیده شرایط را از اینی که هست بدتر می نماید. حتی اگر در کوتاه مدت نتیجه مطلوب سیاست گذار را به همراه داشته باشد، که من معتقدم نخواهد داشت اما در میان مدت و بلندمدت سیاست ها دستوری شرایط را از شرایط فعلی بدتر خواهد نمود. مداخله ها می تواند به عرضه صدمات جدی وارد کند، ریسک عرضه را بالا می برد، سرمایه گذاری در این بخش را کاهش می-دهد و از طرف دیگر تقاضا را به شکل کاذب بیش از نقطه تعادلی نگه می دارد.

راهکارهای بلندمدت می تواند بازار را به تعادل برساند

وی در ادامه به سیاست هایی برای سامان دادن بازار مسکن اشاره نمود: ایجاد آرامش در بازار مسکن از جمله مسائلی است که این روزها بسیار مهم بوده و در این میان دولت بهترین و مناسب ترین کاری که می تواند انجام دهد این است که تورم را کنترل کند، بخش عمده ای از افزایش قیمت مسکن به تورم بازمی شود. پس از تورم آن چیزی که باعث شده است در درازمدت قیمت مسکن مقداری از تورم هم پیشی بگیرد افزایش قیمت زمین است. به عنوان مثال در سال های نه چندان دور قیمت یک متر زمین در شهر تهران با قیمت یک متر آپارتمان نوساز نزدیک به هم بودند اما اکنون این قیمت به دوبرابر رسیده و دلیل آن هم این است که میزان عرضه زمین کافی نیست و این اتفاق باعث شد تا سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن افزایش پیدا کند. به عبارتی دیگر در بعضی از شهرهای عظیم بیش از 70 درصد قیمت تمام شده مسکن را زمین تشکیل می دهد، این در حالی است که اگر سهم عوارض دولتی را در کنار زمین قرار دهیم حدود 80 درصد قیمت تمام شده مسکن را در بر می گیرد. ما باید سیاست هایی را در پیش بگیریم که سهم زمین و عوارض را در قیمت تمام شده مسکن کاهش دهیم، هرچند که کاهش سهم زمین در کلانشهرها کار ساده ای نیست، چراکه امروزه دیگر زمین قابل عرضه وجود ندارد.

سلطان محمدی گفت: علت اینکه در چند دهه گذشته بحران در بازار مسکن به این شدت دیده نمی شد این بود که بعد از انقلاب دولت هرچه زمین دایر و بایر وجود داشت بین طبقات پایین اجتماع تقسیم کردند و نتیجه این شد که شهر تهران از 180 کیلیومتر مربع به حدود 730 کیلومتر مربع افزایش پیدا کرد و به لحاظ جغرافیایی بخش های زیادی به شهر ملحق شد. پس از آن که زمین ها به اتمام رسید شهر را در ارتفاع گسترش دادند و ما شاهد افزایش طبقات در ساختمان ها شدیم، این کار مدت زمانی به مسائل، تخفیف داد. اما اکنون زمینی برای عرضه باقی نمانده و در این شرایط راه مناسب این است که زیرساخت های شهرهای اطراف تهران را مهیا نمایند تا بخشی از تقاضا را پوشش دهد. یکی دیگر از سیاست های مناسب برای کنترل بازار مسکن این است که آمایش ملی به نحوی پیش برود که جمعیت پذیری در مناطقی انجام شود که دارای ظرفیت است. متاسفانه اکنون نمی توانیم راهکاری را که بتواند در کوتاه مدت شرایط را مدیریت متصور شویم و کنترل بازار احتیاج به زمان کافی دارد.

منبع: روزنامه ابتکار